Ostinko hometalon? Kosteus- ja mikrobivauriot asunnossa
Kosteus- ja mikrobivauriot aiheuttavat paljon huolta asunnon ostajissa ja myyjissä. Usein tilanteeseen herätään, kun ostajat ovat kaupan jälkeen asuneet asunnossa jonkin aikaa ja huomaavat imelää tai tunkkaista hajua tai osa asukkaista alkaa oireilla. Mikrobi- tai kosteusvaurioepäilys voidaan tehdä myös silmämääräisesti havaitsemalla esimerkiksi kostuneita tai lahonneita rakenteita.
Ennen mikrobivaurion syntymistä on asunnossa pitänyt tapahtua jotain, mikä on johtanut kosteusvaurioihin ja lopulta home- ja mikrobikasvuston kehittymiseen. Kosteus- tai mikrobivaurion laajuus ja vauriomekanismi tulee selvittää. Mitä sitten tarkoitetaan sillä, että asunnossa on kansankielellä hometta?
Rakennuksen terveydellisten olosuhteiden arvioimista varten on säädetty asumisterveysasetus soveltamisohjeineen. Niiden mukaisesti toimenpiteisiin terveydensuojelulain mukaisen terveyshaitan selvittämiseksi ja tarvittaessa sen poistamiseksi tai rajoittamiseksi tulee ryhtyä (ns. toimenpiderajan ylitys), kun rakennuksessa on:
- korjaamaton kosteus- tai lahovaurio
- aistinvaraisesti todettua ja tarvittaessa analyyseillä varmistettua mikrobikasvua rakennuksen sisäpinnalla, sisäpuolisessa rakenteessa tai lämmöneristeessä silloin, kun lämmöneriste ei ole kosketuksissa ulkoilman tai maaperän kanssa, tai
- mikrobikasvua muussa rakenteessa tai tilassa, jos sisätiloissa oleva voi sille altistua
Mikrobilöydökset eivät kaikissa tilanteissa ole maakaaren mukainen laatuvirhe ja peruste hinnanalennukselle, ellei mikrobeja pääse asunnon sisäilmaan. Myös ostajan ennen kauppaa saama tieto kosteusongelmista voi estää myyjää vetoamasta kosteudesta aiheutuneeseen mikrobivaurioon.
Helsingin hovioikeus on ratkaisussaan S 18/2256 vuodelta 2020 todennut, että ostajan olisi käytössään olleiden tietojen perusteella, ottaen huomioon myös rakennuksen ikä, tullut varautua siihen, että alapohjaan voi liittyä kosteusongelmia. Ostaja ei ole voinut luottaa siihen, että tuulettuvan alapohjan rakenteet olisivat kunnossa eikä niissä voisi ilmetä sittemmin todettuja kosteus- ja mikrobivaurioita. Lisäksi Korkein oikeus on todennut ratkaisussaan KKO 2020:23 (kohta 25): ”on yleisesti tiedossa, että kosteus voi siirtyä muun muassa betonisissa rakenteissa ja että puu sekä siitä valmistetut rakennusmateriaalit voivat vaurioitua altistuessaan liialliselle kosteudelle”.
Toisaalta, maakaaressa tarkoitetun salaisen virheen arviointia koskeneessa ratkaisussa KKO 2019:41 (kohta 13) on puolestaan todettu, että sellaisessa tapauksessa, jossa ostaja on esimerkiksi kiinteistön kunnosta tai arvosta saamiensa tietojen perusteella voinut perustellusti edellyttää, että kaupan kohteena oleva rakennus soveltuu välittömästi asumiseen, on asumisen estävä terveyshaitta yleensä kiinteistön laatuvirhe.
Yllä olevat esimerkit alleviivaavat ostajan tietoisuutta kohteesta etukäteen: onko ostaja voinut ennen kaupantekoa olleiden tietojen perusteella luottaa siihen, että rakennuksessa ei ole sellaisia kosteus- ja mikrobivaurioita, joiden johdosta kiinteistö poikkeaisi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää?
Asuntokauppariidat ovat vaikeasti ennakoitavia riitoja tuomioistuimissa ja sen takia ostajien ja myyjien olisi hyvä käyttää aikaa ja rahaa kohteen kunnon selvittämiseen etukäteen esimerkiksi homekoirien ja rakennustekniikan asiantuntijoiden kanssa. Mikäli kohteella on epäily vaurioista tai riskirakenteita, kannattaa jo etukäteen ennen kauppakirjan allekirjoitusta jutella asianajajan kanssa kauppakirjan sisällöstä ja kauppaan liittyvistä riskeistä.
Lisäksi ostajan tulee aina muistaa, että ostajalla on riski siitä, kykeneekö myyjä palauttamaan kauppahinnan, jos kauppa puretaan tai myyjä velvoitetaan maksamaan hinnanalennusta tai vahingonkorvausta. Ostajaa ei hyödytä riidan voittaminen oikeudessa, jollei myyjä pysty maksamaan kauppahintaa tai hinnanalennusta ostajalle.
Asianajotoimisto J Luukolla on laajaa kokemusta erilaisista kiinteistöriidoista ja rakennustekniikasta. Teemme parhaamme saavuttaaksemme asiakkaan edun mukaisia ratkaisuja. Pydimme aina ratkaisemaan ongelmat ilman kallista ja hidasta oikeudenkäyntiä.