Asiaa kiinteistökaupasta
Riskien välttämiseksi kaupan kohteesta pitää hankkia kunnolliset tiedot. Kiinteistönvälittäjän myyntiesitteessä oleva maininta hyväkuntoisuudesta on myyntipuhetta. Se ei ole tae siitä, että kohde on rakennusfysikaalisesti toimiva ja oikein rakennettu. On erittäin tärkeää turvautua ammattitaitoisiin ja puolueettomiin rakennusalan asiantuntijoihin luotettavan tiedon saamiseksi tulevista korjaustarpeista, mahdollisista rakenteellisista ongelmista ja kustannuksista.
Kuntotarkastus on suositeltava minimivaatimus kiinteistön kaupassa, mutta useissa taloissa tarvittaisiin lisäksi rakenteita rikkovia tarkastuksia. Kuntotarkastus on oikein tehtynäkin pintapuolinen tarkastus, joten piileviä virheitä kuntotarkastus paljastaa vain harvoin. Ilmatiiveysmittaus on myös hyvä rakentamisen laadun mittari, jota käytetään valitettavan harvoin käytettyjen pientalojen kaupassa. Tiiveysmittauksissa ja lämpökamerakuvauksissa voi nimittäin paljastua vakaviakin rakennusvirheitä rakenteita rikkomatta. Homekoirien avulla voidaan paikallistaa mikrobivaurioita koiran hyvän hajuaistin avulla.
Kuntotarkastuksia koskevan KH-kortiston ohjeiden mukaan (KH 90-00393 ja KH 90-00394) kuntotarkastus on aistinvarainen ja rakenteita rikkomaton tarkastus. Ohjeiden mukaan riskihavaintojen perusteella tulisi tehdä pienimuotoisia rakenteeseen kohdistuvia tarkastuksia, mutta näin ei aina toimita.
Tämän vuoksi kuntotarkastus ei poissulje salaisen virheen mahdollisuutta. Suurimmassa osassa hoitamistani taloriidoista on ennen kauppaa tehty kuntotarkastus, joissa piilevää virhettä ei ole havaittu, vaikka riskirakenne olisikin tunnistettu.
Riskirakenteisiin kannattaa suhtautua kriittisesti: mielestäni ostajan kannattaa aina varata rahaa riskirakenteiden korjaamiseen, ellei riskirakenteiden kunnosta ole saatu näyttöä rakenteita rikkovissa tarkastuksissa. Riskirakenteita ovat esimerkiksi matalaperustukset (valesokkeli), tuulettumattomat yläpohjarakenteet, kaksoisbetonilaatat tai sisäpuolisesti lämpöeristetyt kellarikerrokset. Esimerkiksi 1980-luvun valesokkelitaloista löytyy harmillisen usein kosteus- ja mikrobivaurioita. Yhdessä aikakaudelle tyypillisten ilmavuotojen kanssa rakenteista tulevat epäpuhtaudet voivat aiheuttaa sisäilmaongelman.
Olitpa ostajana tai myyjänä, on tärkeää reagoida ongelmatilanteisiin ripeästi. Reklamaation viivästyminen tai väärä sisältö voi aiheuttaa ostajalle oikeudenmenetyksen. On suositeltavaa, että ostajan reklamaation tai myyjän vastauksen laatii asianajaja.
Suurin osa, jopa yli 90 % hoitamistani kiinteistökauppariidoista sovitaan ilman oikeudenkäyntiä tai oikeudenkäynnin aikana. Yleinen riidanratkaisukeino on myös käräjätuomarin johdolla tapahtuva tuomioistuinsovittelu, josta kokemukseni ovat pääosin myönteisiä.
Kiinteistökauppariidoissa kustannukset saavat useimmiten suurelta osin kotivakuutuksen osana olevan oikeusturvavakuutuksen korvattaviksi.
Suositukseni rakennusten ostajille on varautua korjaamaan riskirakenteet rakennusfysikaalisesti toimivilla ratkaisuilla. Suomi on kuitenkin täynnä eri vuosikymmenien rakenneratkaisuja, jotka nykytietämyksen mukaan ovat riskirakenteita joihin ei ole vuosikymmenten saatossa koskettu. Rakennusfysikaalisesti heikosti toimivat rakenteet aiheuttavat joihinkin taloihin ajan kuluessa kosteus- ja mikrobivaurioita.